BONGKAR DUBAI | Dengan gemerlapan bangunan pencakar langit, kediaman mewah dan pusat beli belah berjenama, Dubai menarik begitu ramai golongan kaya dan terkenal di seluruh dunia.
“Pelabur” – sama ada yang sah atau meragukan – turut tertarik dengan pasaran hartanah di kota itu, ekoran peraturan cukai yang dilihat longgar.
Rekod pemilikan hartanah yang dibocorkan kepada sebuah konsortium kewartawanan membongkarkan pasaran hartanah di sana yang jarang didedahkan kepada umum.
Ia termasuklah hartanah di binaan tertinggi di dunia iaitu Burj Khalifa, yang turut dimiliki bintang Bollywood Shilpa Shetty serta David dan Victoria Beckham.
Sekurang-kurangnya enam hartanah yang dikaitkan dengan warga Malaysia terletak di pulau buatan yang ikonik, Palm Jumeirah. Di situ juga terletak rumah percutian Shah Rukh Khan dan keluarga Beckham.
Semakan mendapati kebanyakan pemilik adalah ahli perniagaan ternama dan tokoh korporat. Tiada ahli politik, mahupun proksi mereka yang diketahui, ada dalam senarai itu.
Daripada 500 hartanah yang mengaitkan warga Malaysia, lebih 300 diklasifikasikan sebagai hartanah kediaman oleh ahli ekonomi di EU Tax Observatory dan Pusat Penyelidikan Cukai Norway.
Seterusnya, ahli ekonomi menganggarkan hartanah kediaman milik warga Malaysia dalam data itu bernilai AS$160.9 juta (RM710 juta) pada 2022.
Analisis mereka tidak merangkumi hartanah bukan kediaman seperti kedai, pejabat dan kem buruh paksa – ekoran kebimbangan berkenaan mutu data berkenaan hartanah kategori ini.
Seterusnya, apabila mengambil kira hartanah lain yang tidak dimasukkan dalam data bocor itu, ahli ekonomi menganggarkan hartanah kediaman milik warga Malaysia di seluruh kota itu bernilai AS$320 juta (RM1.41 bilion).
Anggaran itu diperolehi dengan melengkapi data tersebut dengan pelbagai sumber terbuka dan juga sulit.
Secara keseluruhan, ahli ekonomi mendapati lebih 218,000 hartanah kediaman di Dubai dalam data itu milik orang luar, dengan nilai AUS$160 bilion (RM706 bilion).
Tentang data yang bocor
Data hartanah yang menjadi asas projek konsortium kewartawanan ini datang daripada siri pembocoran lebih 100 set data. Kebanyakan data daripada Jabatan Tanah Dubai serta syarikat utiliti milik awam, kebanyakannya untuk tahun 2020 dan 2022.
Data diperolehi Center for Advanced Defense Studies (C4ADS), badan bukan keuntungan berpangkalan di Washington, DC yang membuat kajian tentangn konflik dan jenayah antarabangsa.
Data tersebut termasuk senarai pemilik bagi setiap hartanah, serta maklumat pengenalan lain seperti tarikh lahir, nombor pasport dan kewarganegaraan. Dalam beberapa kes, ia meletakkan nama penyewa hartanah, bukannya pemilik.
Ia kemudian dikongsikan dengan media kewangan Norway, E24 dan Organized Crime and Corruption Reporting Project (OCCRP), yang menyelaraskan projek penyiasatan dengan banyak organisasi media di seluruh dunia.
Penyiasatan peringkat global mendedahkan pelbagai individu meragukan memiliki hartanah bawah nama sendiri di Dubai termasuk pengedar kokain Australia, ahli keluarga diktator di Afrika dan sejumlah pendana Hezbollah yang dikenakan sekatan. Penilaian risiko asas pastinya akan menunjukkan beberapa tanda amaran.
“Individu korup dan individu yang terdedah secara politik yang mengelak kebertanggungjawaban menggunakan kawasan yang menjaga kerahsiaan seperti UAE untuk menyembunyikan aset mereka…,” kata pengurus portfolio C4ADS Maria Giuditta Borselli.
Denise Sprimont-Vasquez, juga pengurus portfolio di C4ADS, menambah yang “penyiasatan seumpama ini adalah kunci untuk memahami bagaimana kita dapat meningkatkan ketelusan untuk kerajaan yang mengizinkan kegiatan haram.”
Pegawai di UAE tidak memberi maklum balas terhadap soalan wartawan, namun kedutaannya di United Kingdom dan Norway mengeluarkan kenyataan yang menjelaskan negara itu “sangat serius” dalam perananannya melindungi integriti sistem kewangan global.
“Dalam pemburuan berterusan terhadap penjenayah global, UAE bekerjasama secara rapat dengan rakan-rakan antarabangsa untuk menjejaskan dan menghalang semua bentuk kewangan haram.
“UAE komited meneruskan usaha dan tindakan ini, terutama pada masa ini, dan untuk jangka masa lebih panjang,” kata kenyataan itu lagi.
Jutawan kripto beli aset fizikal
Pasaran hartanah Dubai menarik minat spekulator hartanah, pengelak cukai dan mereka yang terlibat dalam pengubahan wang haram kerana ketiadaan cukai, terutama terhadap keuntungan modal dan sewa.
Antara kaedah yang digemari dalam membeli hartanah di Dubai melibatkan mata wang kripto – amalan yang dibenarkan sejak 2017.
Menurut seorang peguam percukaian Malaysia yang enggan dinamakan, ramai memilih Dubai kerana penduduk kota itu boleh menukar mata wang digital kepada wang fiat tanpa cukai, membolehkan mereka untuk kemudiannya melabur dalam aset fizikal.
“Dubai tiada cukai pendapatan peribadi manakala di Malaysia, orang boleh dicukai sehingga 30 peratus untuk keuntungan daripada pertukaran mata wang digital.
“Ekoran tiadanya cukai pendapatan peribadi di Dubai, orang sudah mula mengisytiharkan kegiatan kewangan mereka di sana, walaupun perbelanjaan mereka dijejak,” katanya.
Kelompongan ini adalah satu saluran yang memikat untuk menutup pengubahan wang haram, dengan kebertanggungjawaban yang minimum.
Hanya penduduk yang menikmati ketiadaan cukai itu namun status sebagai penduduk boleh diperolehi dengan mudah dengan mewujudkan perniagaan di sana, menerusi ejen.
“Seseorang itu boleh menutup sumber haram wang mereka dengan mencucinya menerusi perniagaan dan perkhidmatan berasaskan wang tunai.
“Wang itu kemudian ditukar ke mata wang kripto menerusi tukaran berpangkalan di Dubai dan akhirnya ditukar kepada tunai dan fiat di sana.
“Orang memilih Dubai untuk penukaran mata wang kripto kerana kota itu ada lesen dan pengawalan untuk transaksi seumpama itu, menjadikannya lebih mudah dan mungkin juga lebih menguntungkan,” katanya lagi.
Di Malaysia, keutungan modal daripada mata wang kripto tidak dicukai, namun ada cukai untuk keuntungan daripada menjual mata wang digital.
Ini bermakna jika seseorang itu melakukan perdagangan mata wang kripto secara kerap, keuntungan mereka akan dicukai. Namun, jika unit mata wang kripto dibeli sebagai pelaburan, disimpan untuk suatu tempoh masa sebelum dijual, keuntungan yang diraih tidak akan dicukai.
Lapisan syarikat untuk tutup pemilikan benefisiari
Hartanah pertama yang boleh dibeli menggunakan mata wang kripto di Dubai dilancarkan pada September 2017.
Projek Aston Plaza & Residences bernilai GBP 250 juta (RM1.37 bilion pada masa itu) di Dubai Science Park berjaya menjual 50 pangsapuri mewah dalam masa lima bulan (Februari 2018) dengan harga antara 30 hingga 50 Bitcoin bagi unit studio dan pangsapuri satu bilik.
Pada masa itu, 1 Bitcoin bernilai kira-kira AS$4,600 (RM21,800).
Susulan kejayaan itu, Dubai menjadi destinasi popular buat pelabur kripto untuk mencari pemaju yang menerima mata wang itu sebagai bayaran untuk membeli vila mewah, pangsapuri dan hartanah komersial.
Menurut perunding hartanah Knight Frank, Dubai menyaksikan peningkatan dalam jualan rumah mewah, dengan 105 hartanah berharga lebih AS$10 juta (RM47.15 juta) dijual dalam suku pertama tahun ini – peningkatan 19 peratus berbanding tempoh sama tahun lalu.
Tahun lalu, Bloomberg mengaitkan peningkatan itu dengan pelabur kaya – termasuk jutawan kripto – yang mencari rumah kedua.
Satu lagi kebimbangan buat Transparency International (TI) adalah betapa mudah untuk menutup pemilikan benefisiari bagi hartanah di Dubai, dengan bantuan firma-firma bebas.
Dalam satu iklan, ejen berkata mereka boleh membantu memulakan perniagaan di Dubai dengan caj serendah 5,750 AED (RM7,401), dengan caj jauh lebih kecil di banyak kawasan bebas cukai seperti Sharjah Free Zone di mana pakej disediakan termasuk perjanjian sewaan pejabat untuk tujuan perbankan.
“Mungkin ada 10 syarikat lain di belakang syarikat ini, langsung menutup identiti pemilik benefisiarinya,” kata Setiausaha Agung TI-Malaysia Raymon Ram.
Pengubahan wang haram
Kemasukan perniagaan mungkin membangkitkan kecurigaan berkenaan urus niaga meragukan, namun pada Februari lalu Financial Action Task Force (FATF) membuang UAE daripada senarai kelabunya.
Ini menunjukkan penurunan risiko aliran wang haram di UAE (dan juga Dubai), menurut FATF, yang ditubuhkan oleh kumpulan negara-negara maju (G7) dengan tujuan merangka dasar untuk membanteras pengubahan wang haram.
Tetapi tidak semua bersetuju dengan keputusan FATF itu.
Kesatuan Eropah (EU) mengklasifikasikan UAE sebagai negara berisiko tinggi untuk pengubahan wang haram dan pendanaan pengganas, dan meletakkannya dalam kategori sama dengan lebih 20 lagi negara, termasuk Afrika Selatan, Korea Utara dan Afghanistan.
TI juga menganggap keputusan FTAF sebagai “kontroversi”.
Misalnya, FTAF berkata UAE telah meningkatkan pendakwaan berkaitan pengubahan wang haram, namun tiada data bebas yang dapat mengesahkan dakwaan itu.
“Dengan ramai individu yang terdedah secara politik dan juga melarikan diri daripada pihak berkuasa masih dilihat memiliki hartanah di UAE tanpa dihalang atau disiasat, serta pihak yang bersubahat membantu keuntungan gelap keluar masuk negara itu, masih banyak yang perlu dibuktikan UAE,” katanya lagi.
Koh Jun Lin dan S Vinothaa turut menyumbang dalam laporan ini.
